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28 novembre 2009

Mercato immobiliare, la decrescita rallenta

Il mercato immobiliare resta negativo, anche se il secondo trimestre del 2009, secondo il rapporto dell'Agenzia per il territorio, vede un complessivo rallentamento della decrescita.
Secondo i dati dell'indagine, il II trimestre del 2009 continua a mostrare un andamento negativo con un calo delle compravendite del 12,3% rispetto al II trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo).
Tale andamento ha investito tutte le tipologie immobiliari ed in maniera particolarmente accentuata il settore produttivo.
L’andamento trimestrale del 2008 aveva già evidenziato un peggioramento nel corso dell’anno con il tasso tendenziale annuo (misurato rispetto agli stessi periodi dell’anno precedente) passato dal -11,9% del primo trimestre al -16,5% del quarto trimestre.
Nel I trimestre 2009 il tasso tendenziale si era ulteriormente ridotto, con una media del -18,7%.
Si nota, pertanto, per il II trimestre 2009 un lieve rallentamento della decrescita.

Il settore residenziale mostra un calo del 12,9% in linea con l’andamento complessivo, mentre è il settore produttivo quello maggiormente in crisi, con un tasso tendenziale del -20,3%, tasso comunque meno negativo del trimestre precedente, quando si registrò un calo superiore al 33%.
Il Terziario con un calo relativamente ridotto, pari a - 5,4%, è il settore che tiene meglio, mentre il Commerciale si contrae del 14,5% e le Pertinenze tra cui sono conteggiati i magazzini ed i box-posti auto, si riducono del 10,9%.
Le rimanenti tipologie immobiliari si riducono mediamente del 13,4%.
Considerando l’andamento complessivo del I semestre 2009, la contrazione media relativamente al I semestre 2008, risulta del 15,3%, con il dato più negativo per il settore produttivo, con un tasso del -26,7%.

L’andamento dell’indice trimestrale del NTN (Numero delle transazioni normalizzate) mostra un trend nettamente in calo nel 2008 ed un I trimestre 2009 che accentua l’andamento negativo, leggermente mitigato nel II trimestre 2009, portando le compravendite di questo periodo ad un contrazione del 23,3% rispetto al volume di compravendite registrato nel II trimestre 2007.

Il settore residenziale: le compravendite per aree geografiche

Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale si nota che nel II trimestre 2009 il calo di compravendite del settore è maggiore nel Centro (-14,4%) ed appena più contenuto nel Nord (-12,7%) e nel Sud (-12,3%), mentre nel trimestre precedente il calo maggiore si era manifestato nelle regioni del Nord.
Si conferma, inoltre che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei comuni non capoluogo. Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce mediamente del 8,9% (era del -15,7% nel I trimestre 09), con un massimo per le città del Centro del -10,9%, nei comuni minori la contrazione del mercato arriva al 14,6% mediamente (era del 20% circa nel trimestre precedente), con punte maggiori sempre nel Centro (-16,8% circa).
Tale dinamica evidenzia un recupero della quota di mercato dei capoluoghi (in particolare per quelli del Centro-Nord) sul totale provinciale.
Complessivamente nel I semestre 2009, dopo un primo trimestre particolarmente negativo soprattutto per le regioni del Nord, nel II trimestre si verifica un leggero rallentamento della crisi a cominciare proprio dai capoluoghi del Nord.

Il settore residenziale: le compravendite nelle metropoli

Nel mercato residenziale delle principali città e delle rispettive province permane (e si accentua) la differenza di decremento delle compravendite tra città (-5,7%) ed i comuni minori (-13,9%).
I rispettivi volumi di compravendita, infatti, diminuiscono rispetto al II trimestre 2008 in modo analogo all’andamento nazionale, confermando il trend maggiormente negativo per i comuni della provincia piuttosto che nelle città.
Il II trimestre 2009 segna una prima inversione di tendenza per due città: Milano, +3,9% rispetto al II trimestre 2008, e, soprattutto, Bologna, + 9,8%.
E’ da rilevare che entrambe queste due città erano state fortemente penalizzate nell’ultimo anno.
Infatti nel I trimestre 2009 il risultato peggiore si registrava, tra le città, proprio a Milano, -20,3% sul I trimestre 2008 (ed in provincia di Milano la situazione era stata anche peggiore con -21,8%), mentre Bologna si era attestata sul -12,7% ( in provincia -22%).
Tra le altre città, Napoli segna il calo minore, -1,2%, mentre il risultato peggiore si registra a Torino, -15,5%. Roma, Firenze e Genova si attestano su una diminuzione intorno al -9,5%, mentre per Palermo il calo è leggermente inferiore, -6,1%. Per quanto riguarda le rispettive province, quella maggiormente penalizzata risulta quella di Palermo, -21,5%, mentre è quella di Bologna che segna il calo minore, -4,3%.
Forti diminuzioni insistono anche nei comuni della provincia di Torino (-17,9%), nonché in quella di Roma che perde il 15,4%, in quella di Milano (- 14,1%) ed in quella di Firenze (-13,1%). Nei comuni della provincia di Napoli, infine, il calo è leggermente più contenuto, -8,4%.

Settori non residenziali: andamenti nazionali

Anche per i settori non residenziali, la crisi del mercato immobiliare si è andata accentuando nel corso del 2008 con un ulteriore peggioramento nel primo trimestre del 2009, evidenziando un calo di compravendite intorno al 30% rispetto al I trimestre 2007.
Nel secondo trimestre 2009 gli andamenti sono meno negativi, come già notato per il settore residenziale: il settore maggiormente penalizzato è il produttivo, che, invece, era stato quello meno colpito nel 2007 e 2008. Per tutti i settori si nota che, nel periodo esaminato, il trimestre con maggior volume di compravendite è stato il IV del 2007.

Il settore terziario: andamenti nazionali e territoriali

Il settore terziario, ovvero gli uffici più gli istituti di credito, risulta mediamente in calo già a partire dal 2006, con un decremento che, come per tutti i settori, si è andato incrementando nel corso del 2008 e nel I trimestre 2009.
Nel II trimestre 2009 il calo di compravendite (mediamente pari al -5,4% rispetto al II trimestre 08) si ridimensiona sensibilmente rispetto al deciso decremento del trimestre precedente (-20,4%).
Nel Sud si assiste, in completa controtendenza, ad una ripresa del Ntn, pari al +13,1% con 1.025 Ntn contro 906 Ntn del II trimestre 08.
 
il PICCOLO

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