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26 maggio 2009

Toscana: settore immobiliare ancora in calo

Il mercato immobiliare concernente gli immobili di nuova costruzione ha nuovamente subito un colpo d'arresto. Una delle ragioni è che in questo contesto economico gli oneri fiscali che gravano sugli immobili di nuova costruzione hanno raggiunto un peso difficilmente sostenibile. Se fino a poco tempo fa gli appartamenti nuovi situati in quartieri residenziali e dotati di giardino e garage rappresentavano l'immobile ideale per le giovani coppie alla ricerca della prima abitazione, ora la situazione è completamente cambiata.

Come spiega Silvia Vancini, Presidente regionale dell'Associazione Nazionale degli Agenti e Mediatori d'Affari di Confesercenti (ANAMA), a parità di prezzo dell'immobile, su un immobile nuovo le imposte sono molto piú elevate. Se l'acquisto riguarda, ad esempio, un immobile da 300'000 euro, se l'immobile è nuovo le imposte ammontano a circa 30'000 euro, che raggiungono al massimo 10'000 euro se l'immobile in questione è vecchio. Ovviamente, in tempi di difficoltà economiche 20'000 euro rappresentano comunque una cifra ragguardevole, che molto spesso fa desistere dall'acquistare un immobile nuovo.

La crisi ha comunque colpito tutte le categorie di immobili e la Presidente Vancini pensa che possa perdurare per tutto l'anno in corso. La flessione delle compravendite è già iniziata nel 2008, con punte di discesa del 18.3% in provincia e del 13.5% nelle città capoluogo. Il calo è ancora piú consistente se chi acquista deve richiedere un mutuo; in questo caso la flessione nel 2008 rispetto al 2007 è stata del 27.2% . Da un lato sono aumentate le difficoltà ad ottenere un mutuo dalle banche e dall'altro gli acquirenti preferiscono avere mezzi propri.

Questo aumento di prudenza da parte degli acquirenti è avvalorato anche dall'allungamento della durata dei mutui, aumentata in soli dodici mesi del 2.1%.

In questo contesto i tempi di transazione sono praticamente raddoppiati e, come conferma la Presidente Vancini, se prima una transazione si chiudeva in tre mesi adesso ne occorrono almeno il doppio. Le ragioni dell'allungamento delle tempistiche di vendita, come spiega il Responsabile dell'Osservatorio economico di Confesercenti, Sauro Spignoli, derivano dal fatto che il venditore vorrebbe ottenere lo stesso prezzo dell'anno passato mentre l'acquirente cerca di ottenere la massima riduzione possibile. Questo ha determinato una discesa delle quotazioni che, fatte salve le zone sul mare o di maggiore interesse turistico, hanno raggiunto un -12% nei capoluoghi e un -15% in provincia per quanto riguarda il segmento residenziale. Cali ancora maggiori si registrano nel segmento commerciale, con cali rispettivamente del -17% e del -15%.

Questa situazione sta causando notevoli problemi anche alle 4150 agenzie immobiliari toscane, che hanno subito drastiche riduzioni di fatturato nel corso dell'ultimo anno, con una media del -21% e picchi del -25% nel capoluogo toscano.

Il momento di maggior flessione si è registrato nel trimestre luglio-settembre, quando il fatturato è sceso in media del 32%.

Nonostante queste flessioni il numero di immobili in stock continua ad aumentare e nel 2008 ha fatto segnare un +4.32% rispetto all'anno precedente. Questo è determinato da un calo delle iscrizioni superiore all'8% e da cessazioni di attività di poco inferiori al 14.5%.

In calo anche le percentuali di turn over, diminuito del 2.5%.

Le agenzie che riescono a sopportare meglio la crisi sono quelle con una maggiore diversificazione del business. In un'ottica di medio-lungo termine la scelta ottimale sembra essere quella di un ritorno alle locazioni: alcune agenzie stanno indirizzandosi verso questo ramo di attività.

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