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2 maggio 2009

Immobili a Manhattan. Opportunita’ di Investimento

Comprare casa a New York?
La forte discesa dei prezzi degli ultimi 12 mesi (le compravendite avvengono a uno sconto del 30% rispetto ai picchi del 2006–2007) offre occasioni di investimento che non si vedevano da anni. *Andrea Danese e' Managing Partner di Fifth Avenue Advisors LLC. Il contenuto di questo scritto esprime il pensiero dell' autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.

(WSI) – Dopo alcuni anni di rapida crescita a ritmi del 10%-20% all’anno, il mercato residenziale di Manhattan e’ entrato in una nuova fase ricca di opportunita’.
A fronte di uno sviluppo edilizio basato su proiezioni di crescita elaborate negli anni del boom ci si e’ trovati in un mercato che non ha mantenuto le aspettative entrando in un periodo recessivo con un significativo ribasso dei prezzi.

Analisi del Mercato

Al fine di comprendere il mercato immobiliare di Manhattan, vanno tenuti presenti alcuni fattori che ne differenziano il comportamento rispetto al mercato del resto degli Stati Uniti. La insularita’ di Manhattan e la conseguente mancanza di siti atti alla costruzione di nuovi edifici fa si’ che la domanda tenda ad eccedere l’offerta. Il limitato stock di investment properties (Condo), il grande afflusso di capitali dovuto alla presenza di professionisti altamente retribuiti, i tassi di interesse particolarmente bassi, fanno comprendere le ragioni del boom immobiliare degli ultimi anni.

Per l’investitore italiano interessato a sfruttare l’opportunita’ di investimento immobiliare negli Stati Uniti e per ulteriori informazioni relative a questo articolo, un report dettagliato zona per zona sara' inviato a chi scrivera' a Wall Street Italia una EMAIL

Alcuni elementi hanno pero’ frenato la crescita dei prezzi e successivamente dato vita ad una crisi del mercato di ampie proporzioni. La crisi del credito e l’impossibilita’ di finanziare l’acquisizione di assets di qualsivoglia natura (inclusi quelli immobiliari) ha creato grossi problemi per un mercato abituato ad un uso della leva finanziaria fino al 90% del valore dell’immobile. La stretta creditizia (le banche ormai rararmente prestano piu’ del 65% del valore dell’immobile e per ammontari relativamente modesti) ha reso estremamente complesso l’acquisto di immobili per investitori che richiedono il finanziamento di una parte del prezzo di acquisto.

Un ulteriore elemento di preoccupazione e’ il numero di nuove unita’ abitative in costruzione (circa 35.000 tra il 2008 ed il 2010) e che non riescono ad essere assorbite da una domanda che negli anni del boom era pari a circa 12.000 unita’ all’anno e che oggi e’ scesa a circa 7.000 unita’. Questi fattori formano un quadro negativo dell’andamento dei prezzi a breve (6–12 mesi) e fanno prevedere un periodo di 3-4 anni prima che la domanda possa eccedere nuovamente l’offerta esaurendo l’inventario esistente.

Nel quarto trimestre del 2008 in numero di compravendite e’ sceso del 10% rispetto a quarto trimestre del 2007 ed il numero di immobili sul mercato e’ salito del 40%.

E’ importante chiarire che il mercato immobiliare di Manhattan resta isolato da quello che e’ l’andamento dei mercati suburban degli Stati Uniti. I pignoramenti di immobili e le vendite fallimentari sono praticamente inesistenti nell’area di Manhattan. Qui l’investitore acquista in un mercato che e’ in difficolta’ ma che al tempo stesso gode di un livello di ricchezza nettamente superiore a quello delle grandi citta’ come Miami o Las Vegas (mercati in larga parte fatti di seconde o terze case) o di zone prevalentemente abitate da ceti sociali medio bassi.

Questo deve rassicurare ulteriormente l’investitore che acquista in un mercato che sia dal punto di vista economico che da quello geografico (un isola con limitate opportunita’ di ulteriore sviluppo immobiliare), offre un limitato downside e speranze di ripresa.

Opportunita’ di Investimento

La significativa discesa dei prezzi degli ultimi 12 mesi (ormai le transazioni su immobili residenziali avvengono ad uno sconto del 30% rispetto ai picchi del mercato del 2006–2007) offre un’opportunita’ di investimento che non si presentava da parecchio. Il crollo dei prezzi ed una sostanziale tenuta degli affitti offrono una combinazione estremamente interessante per l’investitore di medio–lungo termine.

Sia nel caso di acquisto di immobili rivenduti da privati sia nel caso di immobili di nuova costruzione i parametri da utilizzare per determinare la validita’dell’investimento sono molto simili. Si tenga conto che il compratore beneficia da un lato della debolezza negoziale di venditori in difficolta’ e dall’altro di costruttori con inventario invenduto (in quest’ultimo caso acquisti in blocco di 2 o piu’ appartamenti posso essere fatti a prezzi molto vantaggiosi).

Elementi di valutazione dell’opportunita’ di investimento

1) Possibilita’ di acquistare al di sotto del valore medio per piede quadrato (ad oggi circa $1.250 per il mercato in generale e $1.900 per il mercato luxury) (11 piedi quadri equivalgono ad 1 metro quadro).

2) Stabilita’ del mercato degli affitti (i rendimenti lordi si aggirano intorno al 6%).

3) Possibilita’ di crescita di aree specifiche rispetto all’andamento generale del mercato immobiliare.

4) Durata dell’investimento (dai 5 ai 7 anni).
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5) Finestra di opportunita’ tra i 12 ed i 18 mesi.

Conclusioni

Il congelamento del mercato con la marcata diminuzione del numero di transazioni offre una opportunita’ di investimento che non si verificava da anni. L’orizzonte temporale per gli investitori e’ di medio-lungo termine con aspettative di un recupero a partire dal 2011 e di un significativo upside in particolare per immobili in aree con un potenziale di crescita indipendente dall’andamento generale del mercato. All’apprezzamento del mercato si aggiunga l’attuale cambio Euro/Dollaro che ancora mantiene l’investitore in Euro in una posizione di favore.

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