ricerca immobili

12 maggio 2009

Il mercato immobiliare: una "terra di nessuno"? L'analisi e i consigli di un esperto

Il mercato immobiliare è da sempre una delle spie più sensibili e rilevanti dell’andamento economico nazionale.




Daniel C. Meyer

E questo è forse ancor più vero in questi tempi di crisi. Secondo un’analisi elaborata da un gruppo che opera nel settore a livello nazionale, nei primi tre mesi del 2009 il mercato residenziale ha registrato un calo dei prezzi, sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, pari al 7-8% circa a livello nazionale. Insomma, la situazione al momento non è propriamente rosea. Ed è proprio in momenti difficili -e confusi- come questi, che è più importante potersi affidare a professionisti seri e qualificati, in un mercato dove i “volponi” non sono mai mancati. Secondo un operatore che lavora da più di dieci anni nel settore e che ha visto cambiare molte cose nel mercato, titolare di uno studio immobiliare giovane e dinamico, la situazione del mercato immobiliare al momento attuale non è molto positiva:
«Il settore è sicuramente attraversato da un momento di crisi, soprattutto se pensiamo alle soddisfazioni che abbiamo avuto fino a pochi anni fa». Quali sono i fattori che ci hanno portato a questa situazione? «L’evoluzione del mercato negli ultimi otto-dieci anni è stata influenzata da vari fattori. Anzitutto, il passaggio dalla lira all’euro, che ha praticamente raddoppiato i prezzi, in modo sconsiderato. La conseguenza è stata che i guadagni degli addetti del settore sono aumentati in maniera spropositata, e questo ha favorito un “imbarbarimento”, creando un effetto a catena in cui la qualità – e talvolta l’onestà- degli operatori del settore ha subito un forte crollo». Che effetti ha avuto tutto questo sul mercato? «Si è creata confusione, soprattutto sul ruolo dell’agente immobiliare, etichettato più come un venditore “puro” e quindi anche un po’ più come uno “furbo”, e non più come un fondamentale mediatore e organizzatore, un collante professionale tra l’acquirente e chi si occupa di tutti gli aspetti tecnici, legali e fiscali».
Non c’è un fondo di verità nella scarsa fiducia che alcuni ripongono nella figura dell’agente immobiliare?
«La cosa è vera, ma solo in parte. In troppi, pensando di aver trovato un filone d’oro, si sono riversati sul mercato, senza averne le competenze reali: architetti, geometri, avvocati, commercialisti, e amministratori condominiali.
Ma non solo: in primis, sono stati proprio i grandi gruppi immobiliari a creare danni al mercato, mandando spesso a lavorare dei “professionisti” senza preparazione e senza professionalità, e gonfiando ampiamente le stime, solo ed esclusivamente per avere l'incarico di vendita. La cosa è spesso riuscita, anche a causa della latitanza spesso totale degli organi di controllo: come ad esempio Camere di Commercio che non eseguono quasi mai il loro lavoro di vigilanza o di informazione tra il cliente, l'operatore e le regole di mercato, compresi i vari usi e consuetudini in loco. Paradossalmente, sono proprio i professionisti più seri e preparati che ci hanno rimesso di più da questa situazione». Cosa distingue, o cosa distinguerebbe, un “professionista serio”? «Vede, questi grandi gruppi immobiliari dispongono di grandi capitali, ma poi non sanno veramente lavorare: considerano il cliente alla stregua di un numero, e gli propongono sempre le solite soluzioni standard. Sono puri e semplici intermediatori, quello a cui sono interessati è la firma del cliente: quanto prima, tanto meglio. Il vero professionista del settore invece fa molto di più: ascolta il cliente, lo consiglia, cerca di capire il suo modo di pensare, lo aiuta in tutte le sue esigenze; che so, magari gli consiglia un immobile vicino a una buona scuola per i suoi figli, oppure , siccome soffre di una allergia ad un certo polline, gli sconsiglia una certa zona.
Sembrano dettagli, ma non lo sono». Ci sono altri responsabili che hanno contribuito allo stato attuale delle cose ? «Non possiamo assolutamente dimenticarci dei costruttori, i principali attori del mercato i quali, assieme agli stessi clienti, ai vari ristrutturatori e agli speculatori in genere, hanno spesso creato problemi al sistema: parlo di edilizia agevolata, edilizia finto-popolare, frazionamenti di tutti tipi, cambio d'uso degli immobili nelle aree più inimmaginabili. Questo è avvenuto sotto amministrazioni di ogni colore e genere. Comunque non voglio generalizzare, ci sono tanti professionisti seri e onesti nel settore, e tanti amministratori coscienziosi. Non sempre però le cose vanno per il verso giusto».
Chi ci ha guadagnato da questa situazione? «Un po' tutti, comprese le agenzie, ma anche professionisti come geometri, avvocati, idraulici, imbianchini, ecc…
In particolare però sono stati imprenditori e amministrazioni che si sono giovati del sistema, rimpinguando le proprie casse in maniera sostenuta: gli uni attraverso la vendita, gli altri con i vari oneri e con licenze varie, concedendo concessioni a costruire in luoghi dove non si sarebbe mai dovuto farlo».
Per il futuro, quali sono le prospettive? Cosa ci dobbiamo augurare? « Nel futuro, ci vorrà chiarezza sui ruoli dei giocatori del mercato; a cominciare proprio dalle banche, che adesso non erogano prestiti più a nessuno, salvo imponendo tante di quelle fideiussioni o garanzie varie che un cittadino si domanda spesso: cosa sono venuto a fare qua se i soldi li dovrei prestare io alle banche?
Il mercato dovrà curarsi, forse da solo, espellendo come virus tutti quei soggetti negativi di cui abbiamo parlato. Certamente una parte importante la faranno la domanda e l'offerta, ma per noi italiani il mattone sarà sempre il primo bene di rifugio. Sicuramente i prezzi caleranno o rimarranno quantomeno stabili, e non dovranno più avere quei picchi che hanno caratterizzato il mercato in questi ultimi periodi».
Concludendo: cosa consiglierebbe a chi cerca casa in questo periodo?
Che precauzioni deve avere? Di chi si conviene fidarsi? «Fidarsi dei professionisti seri e preparati, che conoscono bene questo mestiere, e lo fanno con pazienza e tanta passione. La differenza è che se qualcuno viene da me, io gli faccio un abito su misura, mentre i grandi gruppi cercano di fare il contrario, adattando il cliente ai loro abiti standard; se poi gli sta stretto, o largo, o le due maniche sono una più lunga dell’altra, beh, sono fatti suoi. Il bello è che spesso i piccoli studi immobiliari fiorentini, che costituiscono l’ossatura del mercato fiorentino, hanno spesso costi più ridotti, perché hanno anche meno spese da sostenere. Più qualità, ad un prezzo migliore.
Se questo non vi sembra un buono slogan…».

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