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28 maggio 2009

Acquistare casa all'asta

L'acquisto di una casa all'asta puo' rappresentare un'ottima forma di investimento.

arch. Carmen Granata


Tra i vari metodi per l’acquisto di un immobile, non va trascurata la possibilità di partecipare ad un’asta giudiziaria.
Le aste giudiziarie vengono indette dal giudice quando, a seguito di un’esecuzione immobiliare o di un fallimento, è necessario ottenere una liquidità con cui soddisfare, in tutto o in parte, i creditori e quindi si dispone la vendita forzata di uno o più immobili di proprietà del soggetto del fallimento o dell’esecuzione.

Essere informati sulle aste giudiziarie in corso non è difficile, visto che gli annunci si trovano anche su numerosi siti Internet.

L’acquisto all’asta può rappresentare un’ottima forma di investimento, perché i prezzi degli immobili battuti risultano più bassi rispetto ai valori di mercato anche del 30%, ed inoltre gli immobili risultano garantiti dallo Stato e quindi privi di pendenze giudiziarie o ipotecarie. Se sono presenti abusi edilizi, inoltre, è possibile regolarizzarli entro quattro mesi dall’acquisto.

Nella scelta bisogna valutare, naturalmente, l’eventuale presenza di inquilini.

Infatti, il decreto di trasferimento dell’immobile da parte del Giudice, contiene anche l’ingiunzione di rilascio dello stesso, che equivale ad una sentenza definitiva di sfratto, ma, se l’inquilino è fornito di un regolare contratto bisognerà attenderne la naturale scadenza.

Pertanto, in questo caso, l’acquisto di un immobile all’asta può rappresentare un buon investimento ai fini di una rendita da locazione, ma non può rappresentare la scelta migliore per chi, invece, della casa ha bisogno per andarci ad abitare subito.

Per i beni immobili esistono due tipi di aste: senza incanto e ad incanto.
In questo primo caso l’aggiudicazione avviene mediante offerte in busta chiusa depositate in Cancelleria.

Nelle aste ad incanto, invece, la vendita viene fatta con offerte pubbliche al rialzo ed aggiudicata al miglior offerente.
Dopo aver valutato attentamente il prezzo di base, se si è interessati all’acquisto bisogna versare una cauzione pari al 20 - 30 % del valore.
Essa verrà restituita in caso di mancata aggiudicazione, mentre il vincitore avrà tempo due mesi per versare la parte restante.
Chi non paga il saldo nei tempi prestabiliti perde, naturalmente, la cauzione e se l’immobile viene venduto ad un prezzo più basso è obbligato a versare la differenza.

Acquistare casa all’asta può quindi risultare un buon affare, ma è bene fare prima una serie di considerazioni.
Nel vagliare il prezzo complessivo della transazione bisogna ricordare che vanno sempre pagate le imposte che vanno dal 4% al 10% a seconda se si tratti o meno di prima casa, calcolando però queste percentuali non sul valore catastale ma su quello di aggiudicazione.

Se è possibile è bene cercare di visitare la casa, e se il permesso viene negato dagli inquilini, si può dare un’attenta occhiata alla planimetria e alla perizia dettagliata che saranno allegate al bando.

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