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30 marzo 2009

Mercato immobiliare: in calo gli scambi in Piemonte

La Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari ha presentato a Torino, nella prestigiosa sede Ascom di via Massena 20, la decima edizione del Listino Prezzi 2008 degli Immobili di Piemonte e Valle d’Aosta.

Dieci anni fa, proprio come oggi, si viveva una fase di incertezza: il Mercato azionario mostrava forte volatilità ed i tassi di interesse erano calati drasticamente.
I principali quotidiani italiani del tempo indicavano una ripresa del Mercato Immobiliare con una domanda che, allora come oggi, puntava sulla qualità edilizia e con i prezzi medi degli appartamenti di pregio in due significative zone urbane di Torino, quali il Centro storico e la zona della Gran Madre-Crimea, che si attestavano, rispettivamente, sui 4 milioni di Lire al mq e sui 5 milioni di Lire sempre al mq.
Nelle medesime zone urbane della Città le valutazioni del 2008 sono pressoché raddoppiate: in centro, infatti, la valutazione in media risulta di 4 mila Euro al mq, mentre in Gran Madre-Crimea di 5 mila.
Un incremento questo, ben al di sopra dell’inflazione media di periodo, pari a poco meno del 22%. Al tempo si leggeva, inoltre, che la ripresa del Mercato era testimoniata anche dalla riduzione dei tempi medi di vendita di un’abitazione: da 9-10 mesi del 1995/’96 si era arrivati a circa 5 mesi nel 1999. Oggi, i tempi medi di vendita si aggirano sui 7-8 mesi.

La fase attuale del Mercato Immobiliare nel nostro Paese ha allontanato molti compratori, allarmati dalla difficile situazione economica. Nel 2008 il numero di scambi riferito a tutti gli immobili si è ridotto, rispetto all’anno precedente, del 13,7% (-15,1% per il solo comparto residenziale).
Questo allontanamento è da ricondursi a qualche razionale motivazione economica? Certamente la crisi della liquidità cui sono sottoposte molte famiglie ha un peso notevole, oltre al fatto che molte sono in attesa di variazioni al ribasso delle quotazioni.
A Torino le variazioni annuali dei prezzi di vendita relative agli appartamenti usati di tipo signorile, calcolate da Fimaa Torino per il 2008, si attestano sul +1,2%, mentre risultano lievemente calanti gli appartamenti usati di tipologia media (-0,2%).
In Provincia, invece, si assiste ad una diminuzione più consistente che coinvolge tanto gli appartamenti usati signorili (-1,3%), quanto quelli medi (-2,0%).
Nel Capoluogo subalpino, il numero di scambi di abitazioni nell’anno di riferimento risulta in calo di 19,5 punti percentuali, la performance nel resto della Provincia è invece del 13,5%.
Sugli stessi livelli la riduzione del monte erogato dei finanziamenti, oltre il breve termine, delle famiglie consumatrici: il dato provinciale, al 30 settembre 2008, presenta una riduzione rispetto al flusso dell’anno precedente del 15,6%.
Questi dati, tuttavia, non devono scoraggiare perché in tale fase congiunturale la possibilità di fare buoni affari è garantita da un’offerta che, a differenza di qualche anno fa, permette una migliore scelta.
Inoltre, si vuole ricordare che i prezzi si potranno assestare verso il basso (lieve calo), ma non avranno gli stessi impatti negativi rispetto ad altre realtà. Ciò per almeno quattro motivazioni:
- In Italia i prezzi delle case sono saliti meno che in altri Stati (in media nominale, al lordo cioè dell’inflazione, del 120% contro oltre il 190% in Spagna, il 213% nel Regno Unito, il 240% in Irlanda).
- L’Italia ha una caratteristica strutturale di alti tassi di risparmio (un quinto del reddito nazionale lordo viene risparmiato ogni anno, la stessa quota di reddito è negli Stati Uniti meno di un settimo).
- Il sistema bancario nazionale sembra meno “intossicato” di altri da prodotti speculativi finanziari particolarmente aggressivi.
- I tassi principali di rifinanziamento BCE sono scesi a dicembre di 75 punti base, a gennaio ed a marzo di altri 100 (50 in ciascun mese) attestandosi oggi sull’1,5%, con ripercussioni sull’Euribor, ai minimi storici.

IL MERCATO IMMOBILIARE DELLE ALTRE PROVINCE PIEMONTESI
Di seguito una breve panoramica sulla compravendita di case, uffici e negozi nelle Province piemontesi, relativa all’andamento del Mercato Immobiliare del 2008. La posizione attendista tende a prevale sulle altre, i compratori aspettano tempi migliori.
Il raffreddamento della domanda non è però generalizzato, poiché la ricerca di case di qualità non sembra essersi fermata. Qualità non significa solamente zona urbana, ma a determinare la vendibilità di un appartamento concorrono spesso anche finiture ed impiantistica.

ALESSANDRIA: il Mercato Immobiliare è condizionato dalla crisi globale. Si è inevitabilmente contratto, facendo registrare un calo di domanda ed un allungamento dei tempi di vendita. Sono aumentate in maniera notevole le offerte di immobili, soprattutto ville ed abitazioni di grande metratura. Per il 2009 si dovrà prestare molta attenzione al prezzo richiesto, se non si vorranno rischiare inutili perdite di tempo.

ASTI: un rallentamento negli aumenti dei prezzi immobiliari, un allungamento dei tempi di vendita, una diminuzione delle trattative di acquisto degli immobili dovuti alla situazione di crisi legata all’economia reale. Anche nell’Astigiano si inizia a percepire una mancanza di fiducia nel settore, anche se l’investimento immobiliare continua a suscitare interesse.

BIELLA: Il mercato immobiliare biellese, già in sofferenza negli ultimi anni a seguito della grave crisi del comparto tessile, non è certamente cresciuto nel 2008. Il mercato è quasi fermo e, ad una ampia offerta di immobili di ogni tipologia, dal residenziale, al commerciale, all’industriale non corrisponde una pari richiesta, anche perché la popolazione nella Provincia non è in movimento.

CUNEO: la Città ha rivelato una sostanziale “tenuta” sia in termini di compravendite, sia di stabilità dei prezzi. Le tipologie più richieste hanno riguardato appartamenti di piccole dimensioni: bilocali e trilocali. Il fenomeno ha assunto una maggiore rilevanza nell’albese dove la vocazione turistica del territorio si unisce all’incremento di insediamenti produttivi. Difficile fare previsioni per l’immediato futuro.

NOVARA: il mercato immobiliare ha evidenziato, nel secondo semestre del 2008, un peggioramento di tutti gli indicatori congiunturali. Si sta registrando un aumento nella compravendita di immobili ad uso investimento, causato con tutta probabilità dalla fuga dal mercato azionario. Chi ha a disposizione capitali o capacità di accesso al credito in questo periodo può davvero concludere buoni affari.

VERBANIA: il mercato qui risulta caratterizzato da scambi in rarefazione con un allungamento dei tempi medi di vendita. I prezzi, tuttavia, mostrano una tenuta particolarmente accentuata per quelli di appartamenti signorili nelle migliori zone della cittadina. Stabili quelli rilevati per uffici e negozi, dove vengono segnalate pesanti riduzioni nell’attività transattiva per carenza di domanda.

VERCELLI: il mercato residenziale non sembra essere ancora stato investito appieno dalla crisi. Gli scambi, infatti, appaiono solo in lieve rallentamento rispetto al 2007 così come i prezzi non subiscono riduzioni.
Negative, invece, le valutazioni sul Mercato degli Immobili di impresa, con riduzioni nelle attività di scambio di negozi ed uffici e prezzi correnti stabili (in calo, cioè, al netto dell’inflazione).

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