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24 marzo 2009

IL MERCATO IMMOBILIARE A MILANO: Uffici in frenata con la crisi


Quasi dimezzate le compravendite in due anni

Dopo il boom del 2006 quasi dimezzate in due anni le compravendite di uffici al 2008 (da 1745 a 1015, 730 in meno). Un trend che fa scendere i prezzi: se la crescita in cinque anni era del 10% circa, nell’ultimo anno il dato si ferma a –0,2%.
Non tiene neanche il comparto direzionale, sempre in lieve diminuzione a –0,3% in un anno. Prezzi che superano i 2.700 euro al mq in media in città ma che toccano i 6.000 in media per una sede prestigiosa in centro.
Non trainano gli affitti, la bassa domanda porta le richieste di canone a una discesa ben del 6,2%, non tiene neanche il direzionale che scivola di –2,3%.
Ma quali aree scegliere? Per zona, rispetto ad aree confrontabili per distanza dal centro, costa meno Porta Genova, Navigli, Bligny meno scelte per collegamenti e per tipologia della zona e di più le periferiche S.Siro, Bande Nere, queste ultime si qualificano come zone di lavoro e centri di uffici direzionali.
E a livello europeo Milano si colloca al settimo posto per stock di metri quadri di uffici (dopo Parigi, Londra, Monaco, Vienna, Roma e Madrid e prima di Dublino, Varsavia, Praga e Sofia) ed è tra le più care per affittare un ufficio (dopo Londra, Parigi e Dublino e prima di Roma).
Con la crisi resta più solida rispetto a Londra e Madrid più volatili.
Emerge da un’indagine promossa da Osmi-Camera di commercio e presentata oggi al convegno “Risparmiare sugli spazi ufficio a Milano con un buon prodotto immobiliare” co-organizzato da Jones Lang LaSalle, CBRE Investors, La Chambre Française de Commerce et d’Industrie en Italie (CFCII) e OSMI Borsa immobiliare, azienda speciale Camera di Commercio di Milano.
“Gli effetti della crisi si fanno sentire a partire dal mercato immobiliare - ha dichiarato Antonio Pastore, presidente di Borsa Immobiliare, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Milano -. Dai dati che presentiamo oggi emerge un mercato statico, con uffici invenduti e prezzi in ribasso per vendite e locazioni. In chiave di lettura europea e internazionale è tuttavia importante rilevare il fenomeno secondo cui in alcuni centri leader a livello internazionale come Londra la stasi sia ancora più preoccupante.
Milano resta in cornice europea un riferimento ancora solido e significativo nonostante la congiuntura di crisi economica.
In una fase così delicata diventa ancora più importante il lavoro e l’impegno congiunto delle istituzioni per un costante monitoraggio e per una promozione di Milano e delle sue opportunità anche a livello internazionale, grazie ad iniziative come Mipim, la manifestazione di Cannes terminata in questi giorni che per Milano costituisce una vetrina significativa e un punto di partenza per lo sviluppo di nuove opportunità ”.
Numero di compravendite di immobili del comparto terziario e relative variazioni percentuali MILANO
I semestre 2005 I semestre 2006 I semestre 2007 I semestre 2008 N° compravendite 1.304 1.745 1.171 1.015 Variazione annuale (%) - 33,8 -32,8 -13,3 Per zona, uffici.
Suddividendo i prezzi degli uffici in Milano in 4 fasce di prezzo, tutte le zone di rilevazione del Centro storico e della Cerchia Bastioni appartengono alla fascia di prezzo più elevata (3.500/7.000 €/mq), con unica eccezione rappresentata da Conca del Naviglio-P.ta Genova che ricade nella seconda fascia in ordine decrescente (2.125/3.500 €/mq). La Circonvallazione ricade quasi interamente nella seconda fascia (in ordine decrescente) con prezzi compresi tra i 2.125 e i 3.500 €/mq. Fanno eccezione le zone Gen. Govone-Cenisio e Bligny-Toscana che presentano valori più bassi (rientrano nella terza fascia: 1.800 – 2.125 €/mq ).
In periferia i valori degli uffici appaiono molto meno omogenei rispetto a quelli rilevati nelle altre cerchie. Nonostante siano predominanti le zone appartenenti alle due fasce di prezzo più basse (1.350-1.800 €/mq e 1.800-2.125 €/mq) si individuano zone dal prezzo più elevato, appartenenti alla seconda fascia, con un livello di prezzo paragonabile alla Circonvallazione e ad alcune zone dei Bastioni: Caprilli-S.Siro, Selinunte-Rembrandt, Bande Nere-Giambellino, Martini-Cuoco.
Per zona, centri direzionali. Analogamente a quanto riscontrato per gli uffici comuni, anche con riferimento alla tipologia “uffici direzionali” tutte le aree del Centro e dei Bastioni ricadono nella fascia di prezzo più alta (3.750/8.550 €/mq).
Fa eccezione Conca del Naviglio-P.ta Genova con un prezzo notevolmente inferiore (terza fascia, 2.350/2.650 €/mq). La maggior parte delle zone che costituiscono la Circonvallazione ricadono nella seconda fascia di prezzo (in ordine decrescente – 2.650/3.750 €/mq).
Fanno eccezione Solari-Napoli, Navigli-Cassala, Bligny-Toscana e Gen. Govone-Cenisio, tutte riconducibili alla terza fascia (2.350 /2.650 €/mq).
In periferia la maggior parte delle zone rientrano nelle due fasce di prezzo inferiori. Se ne individuano però alcune comprese nella seconda fascia di prezzo, allineandosi quindi con i valori della Circonvallazione.
Si tratta di Accursio, Caprilli-S. Siro, Bande Nere-Giambellino, Inganni-S.Cristiforo, Martini-Cuoco, Istria-Maciachini, Fulvio Testi-Bicocca: tutte zone ad alta concentrazione di centri direzionali.
Prezzi medi di compravendita (espressi in €/mq) degli uffici (in immobili a mix funzionale) a Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali
UFFICI Prezzo medio II semestre 2008 Var. % - 1 anno Var. % - 5 anni Var. % - 10 anni Media Milano 2.722 -0,2 9,6 69,3
Centro storico 5.223 0,6 11,9 87,8
Bastioni 3.832 0,1 8,5 86,3
Circonvallazione 2.652 -0,6 10,6 66,4
Decentramento 1.856 -0,6 8,6 53,3
Fonte: elaborazioni OSMI su dati FIMAA Milano
Prezzi medi di compravendita (espressi in €/mq) degli uffici direzionali a Milano per cerchia cittadina e relative variazioni percentuali
UFFICI DIREZIONALI Prezzo medio II semestre 2008 Var. % 6 mesi Var. % 1 anno Var. % 4 anni Media Milano 3.220 -0,2 -0,3 5,4
Centro storico 6.011 0,1 0,1 18,8 Bastioni 4.203 -0,1 -0,6 4,8
Circonvallazione 2.921 0,0 0,0 0,5 Decentramento 2.409 -0,5 -0,6 0,5
Fonte: elaborazioni OSMI su dati FIMAA Milano
Canoni di locazione minimi e massimi (espressi in €/mq annue) degli uffici in immobili a mix funzionale a Milano e relative variazioni percentuali
MILANO Canone II semestre 2008 Var. % 6 mesi * Var. % 1 anno * Var. % 5 anni * Media Milano 103/189 -5,8 -6,2 -15,3
Centro storico 160/290 -4,3 -4,3 -16,7
Bastioni 110/200 -8,8 -8,8 -18,4
Circonvallazione 75/150 -6,3 -6,3 -11,8
Decentramento 65/115 -3,7 -6,3 -10,0
Fonte: elaborazioni OSMI su dati FIMAA Milano
Canoni di locazione minimi e massimi (espressi in €/mq annue) degli uffici direzionali a Milano e relative variazioni percentuali
MILANO Canone II semestre 2008 Var. % 6 mesi * Var. % 1 anno * Var. % 4 anni * Media Milano 156/278 -1,7 -2,3 -7,2
Centro storico 250/400 -3,0 -3,0 -11,0
Bastioni 150/280 0,0 -2,3 -6,5
Circonvallazione 125/250 -1,3 -1,3 -1,3
Decentramento 100/180 -1,8 -1,8 - 6,7
Fonte: elaborazioni OSMI su dati FIMAA Milano
Principali mercati europei della casa: Milano al primo posto per il sud Europa batte Roma Internazionale Finanza Sud Centro Nord Emergenti Londra Milano Monaco Stoccolma Varsavia Parigi Roma Vienna Copenhagen Praga Francoforte Lione Berlino Budapest Zurigo Madrid Amburgo Bucarest Amsterdam Barcellona Sofia Bruxelles Lisbona Lussemburgo Dublino Confronto europeo: alcuni dati. Immobili: Milano è un buon mercato per l’Europa, il migliore del sud Europa. Davanti a Roma, Lione e Madrid nel confronto internazionale.
Tiene il mercato immobiliare milanese, stabile anche in tempi di crisi.
I più volatili? Londra, Madrid e Dublino. Accanto a Milano, Monaco, Roma, Vienna e Parigi. Tra gli emergenti Varsavia, Praga e Sofia.
Per aprire una nuova sede Milano è tra le più care in Europa: per affittare un ufficio la precedono solo Londra, Parigi e Dublino. 6,7 i milioni di metri quadri di uffici, collocano Milano al settimo posto europeo, a metà classifica, dopo Parigi, Londra, Monaco, Vienna, Roma e Madrid.
Con una crescita in cinque anni di oltre 203 mila mq.
Tra i mercati europei, Milano è tra i “top” per gli affitti con 36,9 euro al mq come valore medio in cinque anni (solo Londra, Parigi e Dublino sono più care), che si mostrano solidi e stabili (+0,11% in cinque anni).
Forte l’interesse per i piccoli investitori per le rendite alternative e finanziarie sul mercato milanese minori rispetto ad altri mercati e per la stabilità nei guadagni.

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