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31 agosto 2007

Case «scontate».

«Hanno pagato troppo poco ieri per l'affitto e oggi per l'acquisto». Chi? I «potenti». «Ministri e leader di partito, ex presidenti della Repubblica e del Parlamento, magistrati e giornalisti».
Il settimanale l'Espresso apre ufficialmente «svendopoli» undici anni dopo l'inchiesta de il Giornale di Vittorio Feltri «affittopoli ».
L'elenco conta 19 nomi. Ci fa parte il candidato del Pd e sindaco di Roma Walter Veltroni, la cui signora, Flavia Prisco, nel 2005 ha comprato un appartamento in un palazzo di via Velletri in centro, 190 mq, posto auto e cantina, per 377 mila euro. In quello stabile il padre di Veltroni, ex dirigente Rai, aveva avuto in affitto dall'Inpdai un alloggio dove la famiglia ha abitato. Il prezzo è basso per «il meccanismo degli sconti collettivi», scrive l'Espresso, per cui gli inquilini dello stabile, acquistando tutti assieme il palazzo hanno ottenuto uno sconto. Ci sono poi storie diverse, testimonia l'Espresso, dove «i colossi privati che hanno acquistato le case dell'Ina, Pirelli e Generali», in alcuni casi «hanno fatto prezzi bassi per blocchi di appartamenti finiti poi a famiglie dai nomi come Mastella e Casini». Pierferdinando Casini, con la prima moglie Roberta Lubich e le loro due figlie abitava in affitto in un palazzo Ina-Assitalia. Quando arrivano «le vendite tanto attese», scrive l'Espresso, Generali cede in blocco il palazzo a una società di un amico di Casini, e quest'ultimo lo «gira» ai Lubich-Casini «a prezzi di saldo»: un appartamento alla madre di Roberta (586 mila euro), uno all'ex moglie (323 mila euro), gli altri alle figlie di Roberta e Pierferdinando (306 mila euro per 5 vani e 586 mila per 8 vani e mezzo).
Nel numero dell'espresso in edicola oggi si denuncia il trattamento di favore e i forti sconti praticati a molti personaggi che hanno vissuto in affitto a costi da «equo canone» in appartamenti di proprietà di enti pubblici, quasi sempre grandi metrature o persino attici, e poi hanno avuto l'opportunità di acquistare a prezzi al di sotto di quelli di mercato.

30 agosto 2007

Il lusso a 1.200 euro al metro

Sono sempre di più gli stranieri che decidono di acquistare una casa-vacanze in Tunisia, tanto che tra il 1994 e il 2005 nel Paese nordafricano sono stati costruiti 630mila nuovi appartamenti che hanno portato da oltre 1,8 milioni a 2,5 milioni le unità abitative complessive. L'interesse nei confronti della Tunisia è grande anche da parte di importanti investitori come Damac Properties, uno dei maggiori gruppi immobiliari privati del Golfo Persico, che intende avviare proprio qui nuovi progetti. Il recente accordo tra Damac Properties, Gabetti e Volpes per proporre al mercato europeo i suoi investimenti nell'area del Medioriente e del Mediterraneo dovrebbe inoltre far aumentare ulteriormente il numero di italiani che investiranno in queste zone. Anche la Aldini Immobiliare, società specializzata in palazzi storici e appartamenti di lusso, ha messo gli occhi sulla Tunisia, scegliendola come una delle sedi per ospitare gli 85 punti vendita all'estero che il gruppo intende realizzare entro il 2012. Da sempre crocevia di popoli e culture grazie alla sua posizione strategica per i commerci mediterranei, oggi la Tunisia attira gli stranieri soprattutto per le sue bellezze naturali, unite a una certa sicurezza, aspetto non secondario negli ultimi tempi. La lingua ufficiale è l'arabo, ma gran parte della popolazione parla anche francese e italiano. Non bisogna inoltre dimenticare che i prezzi degli immobili sono piuttosto bassi. «Durante il boom immobiliare del 1994- 2005 – spiegano gli agenti immobiliari di Top Immo International – l'improvviso surplus di offerta rispetto alla domanda non impedì ai prezzi di salire dell'80 per cento. Da allora, nonostante un visibile aumento della richiesta, le quotazioni sono rimaste pressoché stabili: in quasi tutte le località turistiche oscillano tra i 200 euro a mq per le abitazioni popolari e i 1.200 per le residenze di lusso». La capitale del turismo è Hammamet, la cui costa è dominata dall'imponente profilo del Soultan Beach Domina Inn. Circa sei chilometri a sud si trova Yasmine Hammamet, il nuovo centro turistico tunisino. Il porto turistico, dopo una profonda ristrutturazione conclusa alla fine di giugno, è diventato uno dei più belli del Mediterraneo, con una galleria di 170 metri che può accogliere 600 yacht, una sala congressi da 1.600 posti, un centro commerciale e altri servizi per un'area totale di 18mila metri quadrati. Altre importanti città tunisina sono Sousse, che conta il maggior numero di moschee, ed El Kantaoui, il primo insediamento turistico della Tunisia. Ma anche Monastir negli ultimi anni ha visto un grande sviluppo turistico-residenziale, grazie alle lunghe spiagge di sabbia fine e alla Marina di Cap Monastir: la maggior parte dei nuovi alberghi si trova nella zona di Skanes, tre chilometri più a nord. Infine, non si può non citare l'Isola di Djerba, situata nel Golfo di Gabes e collegata alla Tunisia da un ponte di sette chilometri. «Djerba è sicuramente la località turistica più famosa della Tunisia – dice Emmanuelle Cointe, proprietaria della Djerba Immobilier, agenzia immobiliare con sede sull'isola –. I grandi investitori si sono resi conto da tempo delle potenzialità delle sue bellezze naturali e delle sue spiagge e per questo l'isola è stata raggiunta dai villaggi turistici sin dai primi anni 80». Sono numerosi i turisti stranieri (tra cui tanti italiani) che hanno comprato qui una casa, attirati anche dai prezzi più che abbordabili: per meno di 200mila euro, ad esempio, si può acquistare una villa di oltre 600 mq, ammobiliata in tipico stile djerbino, composta da tre appartamenti.
Valentina De Giorgi

29 agosto 2007

Mutui, al via il Comitato di gestione

È stato costituito a Roma il Comitato di gestione previsto dall’accordo sul livello delle misure massime per l’estinzione dei mutui in essere, siglato il 2 maggio tra l’Associazione Bancaria italiana e tutte le Associazioni dei consumatori, come richiesto dalla legge Bersani.Proprio le alte penali avevano indotto il governo a intervenire per decreto sui mutui per la prima casa. Oggi l’estinzione anticipata e la cancellazione di ipoteca non hanno più costi, ma la legge stabiliva anche la necessità di giungere ad un accordo tra le parti per tutti quelli accesi prima del 2 febbraio 2007.
Tra i compiti principali del Comitato: monitorare l’applicazione dell’accordo, risolvere eventuali questioni interpretative, diffondere i pareri condivisi sulle tematiche trattate.
Il Comitato si riunirà con cadenza trimestrale e si doterà di un gruppo di lavoro tecnico con l’obiettivo di analizzare eventuali problematiche e arrivare ad orientamenti condivisi.
La scaletta delle penali varia dunque a seconda della data di sottoscrizione del mutuo. Per quelli più vecchi, ossia sottoscritti prima del 2001, l’accordo prevede una penale unica dello 0,50% a prescindere che si tratti di tasso fisso, variabile, o misto. Questa penale è ridotta allo 0,20% per il terzultimo anno di vita del mutuo, mentre negli ultimi due viene abolita. È prevista, inoltre, una clausola di salvaguardia in base alla quale per i mutui che già oggi prevedono penali al di sotto dello 0,50% scatta comunque una riduzione di 0,25% nel caso di tasso fisso, mentre la penale viene abolita nel caso di mutuo a tasso variabile.
Per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2001, l’accordo prevede penali differenziate a seconda dell’indicizzazione. Per i mutui a tasso variabile e misto resta fissato lo 0,50% come tetto massimo, lo 0,20% per gli ultimi tre anni, e l’abolizione della penale per gli ultimi 24 mesi. La clausola di salvaguardia prevede un ulteriore taglio della penale per i mutui per i quali fosse già più bassa del nuovo tetto massimo, pari a 0,15 punti. Per i mutui a tasso fisso, invece, la penale massima è fissata all’1,90% nel caso in cui l’estinzione anticipata avvenga nella prima metà di durata del mutuo, per passare poi all’1,50% per la seconda metà del mutuo. Inoltre, anche per questi, nel terz’ultimo anno la penalità scende allo 0,20% ed è a costo zero per gli ultimi due anni. Per quel che riguarda la clausola di salvaguardia, per i mutui con una penale attuale pari o superiore all’1,25% questa è di 0,20 punti. Per i mutui con penale inferiore, invece, passa a 0,15 punti come per i mutui a tasso variabile.
Chi invece ha estinto il mutuo nel periodo che va dal 2 febbraio al 2 maggio, ha diritto al rimborso perle penali più elevate eventualmente pagate. Per questo occorre presentare un’apposita richiesta di rimborso in banca. Si tratta di una dichiarazione sostitutiva che dovrà contenere i dati relativi al mutuo estinto e che dovrà essere consegnata allo sportello entro il 31 maggio.

27 agosto 2007

La voglia di mare scatena la caccia ai «beach hut»

Gli inglesi hanno deciso di dare retta a Gordon Brown: il nuovo premier ha patriotticamente dichiarato che quest'estate che il «posto migliore al mondo» per passare le vacanze è la Gran Bretagna. Lui, al contrario del suo predecessore Tony Blair noto per i suoi soggiorni estivi in lussuose ville toscane o in barca ai Caraibi, quest'anno si dividerà tra le spiagge del Dorset e la sua casa in Scozia con la moglie e i due bambini. Che sia il buon esempio del premier, la scelta ambientalista di non contribuire al buco nell'ozono volando all'estero o semplicemente il desiderio di evitare le lunghe code agli aeroporti in seguito all'allarme terrorismo, sta di fatto che le località di villeggiatura inglesi stanno vivendo un vero e proprio boom di popolarità. L'impatto sul mercato immobiliare è notevole. Secondo uno studio dell'agenzia immobiliare Knight Frank, nel 2007 i prezzi delle seconde case al mare aumenteranno del 20%, oltre il doppio dell'incremento medio nazionale dell'8 per cento. Negli ultimi cinque anni, la crescita nelle zone più richieste è stata del 140 per cento. Proprio nel Dorset scelto da Brown si trova Sandbanks, la località di mare più costosa della Gran Bretagna, dove il prezzo medio di una casa sfiora il mezzo milione di sterline (750mila mila euro circa). Molte ville e cottage vicini al mare vengono venduti per oltre 10 milioni, ossia circa 10mila sterline al mq, cifre superiori a quelle dei quartieri più esclusivi di Londra. Seconda in classifica è Padstow, in Cornovaglia (dove le case costano in media 335mila sterline ma superano facilmente il milione) seguita da Milford-on-Sea nella contea dello Hampshire. Un nuovo sondaggio dell'agenzia immobiliare Halifax rivela che il prezzo medio di una casa sale del 3% nelle località di mare, con picchi elevatissimi per i luoghi più gettonati. Le quotazioni delle case di Sandbanks, ad esempio, sono superiori del 106% a quelle del resto del Dorset. A comprare sono soprattutto londinesi, attratti anche da un clima che, complice il riscaldamento globale, è più mite che in passato. Per conquistare i londinesi, Sandbanks, Padstow, StIves, Bridport e altre cittadine sulla costa si sono trasformate negli ultimi anni, restaurando edifici storici e aprendo gallerie d'arte, nuovi negozi, gastronomie e ristoranti di lusso. A StIves c'e' persino la Tate Gallery, la "filiale al mare" del celebre museo londinese. Tale è la richiesta di case vicino al mare in Inghilterra, che negli ultimi tempi si è verificato un boom immobiliare sui generis, che riguarda le cabine, le minuscole casette di legno (in media di 3 mq) costruite in origine per cambiarsi il costume o trovare riparo da vento e pioggia. Il costo di queste proprietà immobiliari "mignon" (ce ne sono circa 20mila sulle coste britanniche e non è facile costruirne di nuove) parte da 10mila sterline. Keith Richards dei Rolling Stones ha appena contribuito al boom pagando ben 60mila sterline per un beach hut sulla spiaggia vicino a casa sua, con vista sull'isola di Wight. Prezzi ancora più paradossali se si tiene conto che in gran parte delle cabine è proibito pernottare. Le 354 cabine di Sandbanks hanno invece il permesso di pernottamento tra febbraio e ottobre. Per questo i prezzi sono i più elevati e oscillano tra 80mila e 165mila sterline. C'è persino un sito dedicato: www.beach-huts.co.uk. Vedere per credere.

11 agosto 2007

Così i big del pallone investono nel mattone

Marcello Lippi punta al settore immobiliare è recente la partecipazione dell'ex commissario tecnico della Nazionale campione del mondo alla costituzione della Promoinvest srl, di cui ha sottoscritto il 40% del capitale sociale, che ammonta complessivamente a 100mila euro.Oggetto della società«l'attività edilizia nel settore pubblico e privato e in particolare la costruzione e manutenzione ordinaria e straordinaria».
Tra i soci anche l'imprenditore Lucio Elia con il 40% delle quote, ed Enrico Castellacci (capo dello staff medico della Nazionale italiana di calcio) con il 20% delle quote. Amministratori Elia e Lippi che ha partecipato allacostituzione della Promoinvest attraverso la Dast ( di Lippi Marcello & C. sas , settore immobiliare) società con capitale sociale di 50mila euro costituita il 18 giugno 2005, in cui Lippi è socio accomandatario, affiancato dalla moglie Simonetta e dai figli Davide e Stefania. L'ex ct della attraverso la società Mammamia srl, l'ex Ct azzurro (ne controlla una quota del 10%) è attivo anche nel settore degli stabilimenti balneari e delle discoteche: capitale sociale da 50mila euro e un socio "mondano" (con il 26,68%) come il giornalista Paolo Brosio.
Restando al calcio, il campione del mondo Luca Toni, insieme all'ex portiere del Palermo Nicola Santoni e al giocatore dell'Atalanta Cristiano Doni hanno invece investito in uno stabilimento balneare a Cervia sulla costa adriatica.
Cristian Brocchi ex inter, sfruttando una notorietà in crescita, si è lanciato invece nel mercato delle discoteche ed ha acquisito una piccola quota in una discoteca di Milano (Lime Light, ex Propaganda). Assieme a lui c'è anche Christian Abbiati (ex portiere milanista, ora in forza all'Atletico Madrid). Quest'ultimo detiene il 30% di un ristorante milanese ( il "3jolie") alla quale partecipa anche Gennaro Gattuso.

10 agosto 2007

In calo i mutui prima casa: -7,7%

In Lombardia il mercato dei mutui per l'acquisto della prima casa nel primo trimestre 2007 è in flessione del 5,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A Bergamo il calo è un po' più marcato: - 7,7%. Lo rileva un'indagine di Banca per la Casa su dati Bankitalia. Nel primo trimestre 2007 il valore dei mutui erogati a Bergamo è stato di 322 milioni.

Milano invece si attesta a 1.722 milioni di euro, con una flessione del 5,7% rispetto al 1° trimestre 2006. In termini percentuali la provincia che ha avuto in maggior incremento di valore dei mutui erogati è stata Lodi con +10,2% (78 milioni), seguono Mantova con +7,1% (113 milioni), Pavia con +2,3% (151 milioni).

Di segno negativo, invece, Cremona con -1,9% (94 milioni), Lecco con -5,2% (94 milioni), Brescia con -6,4% (332 milioni), Bergamo con -7,7% (322 milioni), Sondrio con -17% (24 milioni), Como con -24,6% (164 milioni). Resta costante il mercato dei mutui nella provincia di Varese con +0,6% (258 milioni).

In riferimento all'Italia Nord Occidentale, che comprende anche le regioni Piemonte Liguria e Valle d'Aosta, la Lombardia si colloca ad oggi al primo posto per valore dell'erogato, con 3.352 milioni di euro. A livello nazionale, nel primo trimestre 2007, la flessione delle erogazioni di mutui per l'acquisto della casa rispetto allo stesso periodo del 2006 è dell'1,60%. L'importo complessivo erogato dal sistema è pari a 14.204 milioni di euro.

Il calo, secondo gli esperti è anche legato ai continui rialzi dei tassi che hanno reso le famiglie più riflessive sulle decisioni di finanziamento.

09 agosto 2007

Ristrutturazioni: doppio bonus con le parti comuni

Il contribuente che esegue interventi edilizi per i quali scatta lo sconto Irpef del 36%, sulla casa e sulle parti comuni, ha diritto a un doppio bonus fiscale. Che spetta anche dopo le nuove regole previste, dal 1º ottobre 2006, dall'articolo 35, comma 35-quater, del Dl 223/2006 (legge 248/2006).

Le spese per lavori sulle parti comuni degli edifici, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, si considerano in modo autonomo. È questa la risposta dell'agenzia delle Entrate, contenuta nella risoluzione 206/E del 3 agosto 2007, che ammette il doppio beneficio in presenza di lavori di ristrutturazione su un appartamento e sulle sue parti comuni, a condizione, naturalmente, che il contribuente rispetti le procedure e gli obblighi previsti per lo sconto Irpef del 36 per cento.

La proroga per il 2007
Secondo l'articolo 1, comma 1, della legge 449/97, la detrazione Irpef del 36% spetta per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico per i lavori di manutenzione, anche ordinaria, sulle parti comuni di edifici residenziali nonché per gli interventi di ristrutturazione sulle singole unità immobiliari (lettere b, c, d dell'articolo 31 della legge 457/78). L'articolo 35, comma 35-quater, del decreto legge 223/2006 ha, tra l'altro, stabilito che dal 1º ottobre 2006 il limite di 48mila euro – tetto massimo di spesa sul quale si calcola la detrazione del 36% – deve essere riferito all'abitazione. La circolare 28/E del 4 agosto 2006 ha chiarito che, in virtù della modifica introdotta dal comma 35-quater, il limite di 48mila deve intendersi riferito esclusivamente all'immobile e va suddiviso tra i soggetti che hanno diritto alla detrazione.
Secondo l'articolo 1, comma 387, della legge 296/2006, Finanziaria 2007, «sono prorogate per l'anno 2007, per una quota pari al 36% delle spese sostenute, nel limite di 48mila euro per unità immobiliare, ferme restando le altre condizioni ivi previste, le agevolazioni tributarie in materia di recupero del patrimonio edilizio relative: a) agli interventi di cui all'articolo 2, comma 5, della legge 27 dicembre 2002, n. 289, e successive modificazioni, per le spese sostenute dal 1º gennaio 2007 al 31 dicembre 2007».
Nel caso di coesistenza di lavori di ristrutturazione su un appartamento e sulle sue parti comuni, secondo le Entrate, il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione in relazione ai lavori sulle parti comuni non è influenzato dagli interventi di manutenzione straordinaria nell'appartamento. In ogni caso, anche alla luce delle nuove regole introdotte dal decreto legge 223/2006, le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell'edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo.

Sconti a chi paga
Lo sconto Irpef è destinato al familiare che sostiene le spese di ristrutturazione, anche se non è proprietario dell'immobile. Ad esempio, la detrazione spetta al marito che non ha la proprietà dell'abitazione intestata alla moglie priva di altri redditi. La detrazione può andare al figlio che detiene l'immobile e sostiene le spese di ristrutturazione, anche se l'immobile è intestato ai genitori. Può dunque fruire della detrazione il semplice affittuario e chi, come il marito o il figlio convivente, detiene l'appartamento in seguito alla coabitazione. Per il marito o il figlio convivente non c'è bisogno di un atto che formalizzi la condizione di detentore dell'immobile.

08 agosto 2007

Case al mare, offerte più alte del 40% dall'Est Europa

Mare batte montagna. Per il secondo anno consecutivo – secondo Nomisma e Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d'affari), curatori del rapporto sul mercato delle seconde case per vacanze presentato ieri a Ravenna – l'accelerazione dei prezzi immobiliari delle località marine è risultata superiore a quella delle località montane, in controtendenza con quanto registrato nel biennio precedente, ma in linea con quanto accaduto nei primi anni del decennio in corso.
Se nel 2006 le variazioni percentuali positive erano state del 5,3% per il mare e del 4,2% per la montagna, quest'anno gli incrementi sono stati, rispettivamente, del 5,4% e del 4,5 per cento. Il numero di contratti stipulati è rimasto pressoché invariato rispetto a quello del 2006, anche in questo caso con maggiore dinamicità nelle località marine rispetto a quelle montane, dove si registra una crescita dell'offerta.
Tra i nuovi fattori che maggiormente condizionano il mercato si segnalano significative compravendite da parte di investitori provenienti dall'estero (soprattutto Europa dell'Est), disposti a spendere, soprattutto nelle località di pregio, cifre superiori anche del 30-40% rispetto ai prezzi medi massimi di mercato, ma per immobili con caratteristiche uniche. Inoltre anche la finanza aumenta il proprio interesse per il settore con la novità dei fondi immobiliari dedicati ai progetti turistico-alberghieri. La società di consulenza immobiliare Reag stima in cinque miliardi di euro il valore complessivo dei progetti nel settore turistico-immobiliare previsti entro il 2012.
Rispetto al passato si è riscontrato che le quotazioni immobiliari sono aumentate in località dinamiche sul fronte delle iniziative culturali, ricreative e socialmente coinvolgenti. Mentre in linea generale l'investimento viene stimolato da aspetti quali la vicinanza logistica e geografica con il luogo di residenza (in modo da gestire al meglio gli affitti), la possibilità di sfruttare la seconda casa per tutta la durata dell'anno (specialmente nei periodi pasquali e natalizi), la presenza di buone infrastrutture e la vicinanza a zone di pregio.
Passando all'analisi delle prime dieci posizioni della speciale classifica sui prezzi della fascia alta (prezzo medio massimo per abitazioni in ottimo stato, quindi non le punte che possono raggiungere livelli superiori ai valori medi massimi anche del 40-50%) emerge che le località con un valore superiore ai 10mila euro al metro quadrato sono diventate sette (erano cinque nel giugno scorso), in quanto sia Alassio che Madonna di Campiglio, grazie alle buone performance degli ultimi mesi, hanno superato tale soglia (si veda la tabella).
Nella top ten delle località marine – Portofino è "fuori categoria" – quella che ha guadagnato più posizioni (due) è stata Positano, con prezzi massimi a 9.800 euro al metro quadrato mentre in montagna scalano tre posizioni Ortisei (7mila euro) e Breuil-Cervinia (6.826 euro). Al di fuori della top ten, nel periodo giugno 2007-giugno 2006 tra le località marine i prezzi sono cresciuti di più a Punta Marina (+17,7%), a Porto Corsini (+15,7%) in provincia di Ravenna, e ad Alghero Lido (+16,4%) in Sardegna. Il podio della montagna è invece formato da Selva di Val Gardena (+14,2%), Ortisei (+13,8%) e Malè (+12,7%).
CORTINA AL TOP
Prezzi in euro al metro quadrato. Valori medi/massimi in zone centrali o di pregio

Cortina d'Ampezzo 15.630
Porto Cervo 13.500
Santa Margherita Ligure 13.500
Forte dei Marmi 12.200
Capri 12.000
Madonna di Campiglio 10.500
Alassio 10.400
Porto Rotondo 9.850
Positano 9.800
Fregene 9.300
Fonte: elaborazione Nomisma su dati Nomisma e F.i.m.a.a.
Il rapporto completo Nomisma F.I.M.A.A.

07 agosto 2007

I tre volti di Finale Ligure e nel Conero corsa al bilocale

Liguria. Sempre ricercato il comune composto da Finalborgo, Finalmarina e Finalpia.Gli operatori del settore sono tutti d'accordo: il mercato immobiliare ha rallentato, da qualche tempo a questa parte – come sta succedendo un po' in tutto il nostro Paese – ma la richiesta di seconde case resta comunque superiore alla domanda. Del resto, il turismo di Finale Ligure – il Comune nato dalla fusione di Finalborgo, Finalmarina e Finalpia – una delle migliori perle della Riviera di Ponente, è riferimento degli inestinguibili bacini di Lombardia e Piemonte. Ma con i suoi palazzotti nobiliari, e un'architettura storica che denota un passato ricco e rilevante e che la distinguono dagli altri paesi della costa. Belli sì, questi ultimi, ma con un'architettura più "umile". Finale Ligure è riuscita negli anni a mantenere un certo aplomb: affollata ma non troppo. Merito, forse, anche del divieto, previsto dal Puc (Piano urbanistico comunale), di realizzare appartamenti sotto i 65 metri quadrati, di smembrare le metrature ampie in piccoli alloggi, dell'obbligo della pertinenza e dell'assenza quasi totale, da 30 anni a questa parte, di cantieri. L'arrivo di un nuovo Piano urbano preannuncia novità attese come il ridimensionamento della metratura minima degli appartamenti a quota 50 metri quadrati. Gli operatori sperano anche in indicazioni circa due aree dimesse: la cava Ghigliazza e l'ex stabilimento Piaggio. Sono entrambe sul mare, situate all'ingresso al paese dalla parte del promontorio della Caprazoppa. «Rappresenterebbero uno sbocco importantissimo per il mercato immobiliare e il turismo – sostiene Emilio Berlengiero, titolare dell'agenzia immobiliare Gammino –. Il problema di Finale, infatti, è dato dall'impossibilità di soddisfare la richiesta, consistente, di mini appartamenti che continua ad arrivare dalla clientela turistica». Si potrebbero realizzare, continua Berlengiero, alloggi per il canale delle seconde case, e anche residence: «È una struttura adatta a soddisfare le nuove esigenze di vacanze di una settimana o anche solo di un weekend, esigenza che non può essere soddisfatta invece con i classici appartamenti arredati». Quelli, piuttosto, sono l'ideale per la richiesta di affitti annuali, che attualmente vivono una fase di crescita: la spesa viene condivisa da più famiglie o da genitori anziani e figli sposati e con bambini. In questo caso è richiesto un budget di 500-800 euro al mese, se l'abitazione può accogliere quattro persone. Per chi affitta solo nel mese di agosto la spesa per un buon trilocale in centro parte da 2.500 euro. In attesa che il nuovo Puc sveli le novità annunciate, il mercato immobiliare di Finale Ligure è ingessato e scarno, con immaginabili ricadute sui prezzi del mattone. Soprattutto se si aspira a una posizione sul mare. «La vicinanza alla spiaggia gioca un ruolo predominante nella quotazione del mq – spiega Moravio Bausano, titolare dell'agenzia immobiliare Studio Casa –. Il prezzo medio, che a Finalmarina si aggira intorno ai 5-6mila euro, sale a 8-9mila euro per una posizione affacciata sul lungo mare». Per non parlare degli oggetti che rientrano nella categoria di pregio. Ci sono amatori disposti a oltrepassare il valore di mercato pur di mettere le mani su edifici speciali e con posizione "top", ma l'offerta è quasi nulla. «Finalpia, le cui costruzioni risalgono in gran parte agli anni Settanta – continua Bausano – propone sistemazioni di scarso fascino, ma con maggiori comodità rispetto a Finalmarina, dove invece le costruzioni sono tipicamente senza ascensore, con scale ripide e strette. Le quotazioni si attestano anche qui sui 5-6mila euro al mq». Leggermente più abbordabile, Finalborgo, borgo medievale bello e ben conservato dove bastano, si fa per dire, 3.500-4.500 anche 5mila euro, se la casa è ristrutturata, per situazioni standard. È evidente che in quel contesto, situazioni pregiate, con terrazza, e ristrutturate hanno valori diversi. E se in paese l'offerta è limitata, a San Bernardino, quartiere di piccoli condomini nella primissima collina di Finale Ligure, si trova più facilmente grazie a un discreto ricambio. Una casa indipendente con il giardino può valere una cifra pari a 500mila euro, un po' meno un appartamento che si trova in condominio: per un trilocale delle dimensioni di 70-80 metri quadri con box oppure posto auto di pertinenza la richiesta si aggira sui 300-350mila euro.

Marche. Dal 2002 i prezzi sono saliti del 10% all'anno - A Sirolo il mq si paga anche 10mila euro
Spiagge soffici e vellutate, deliziosi borghi medievali, uliveti e ambienti naturali incontaminati. Sono alcuni elementi che caratterizzano il "Marcheshire", l'etichetta che ha permesso alle Marche di scrollarsi di dosso quella di "new Tuscany" e costruirsi un'immagine ancorata alle proprie ricchezze storiche e paesaggistiche. E il mercato immobiliare per le case-vacanze (specialmente in zone come il Conero, il Pesarese e il Montefeltro e l'Ascolano-Maceratese) ne ha beneficiato dato che, secondo uno studio Tecnocasa, nell'ultimo lustro le quotazioni per acquisti e affitti di seconde case sulla costa e nell'entroterra hanno fatto un balzo del 10% all'anno. «Negli ultimi anni – dice Angela Gangemi di Tecnocasa Sviluppo Ancona – abbiamo assistito alla scoperta del Conero da parte di turisti locali per il 70% e forestieri, in arrivo soprattutto dal Centro e Nord d'Italia e, dall'estero, dall'Olanda». Per le case-vacanza la parte del leone spetta agli appartamenti vicini al mare, tra i 50 e i 70 mq. Rare, invece, le superfici superiori ai 100 mq in tutti e tre i più rinomati centri residenziali della riviera del Conero, cioè Sirolo, Numana e Marcelli. Ancora vivaci le richieste di acquisto nella zona: a Marcelli, frazione di Numana sul mare, prevalgono appartamentini a schiera su due piani (4mila euro al mq con vista mare, contro la media di 3.000-3.500) e alcune unità condominiali (2.000- 2500 euro al mq con vista mare) costruite dagli anni '70 in avanti. «Le quotazioni sono stabili attorno ai 4mila euro per bilocali o trilocali con ingresso indipendente – osservano dall'agenzia Residea 2 di Marcelli –. Sono richieste soprattutto le abitazioni tra 35 e 50 mq: un trilocale con fronte mare può valere 260mila euro, cifra ancora abbordabile rispetto ai costi di Sirolo, tra gli 8 e i 10mila euro al mq». A Numana, invece, il mercato immobiliare è movimentato soprattutto da compravendite di seconde case, con quotazioni sostanzialmente stabili rispetto al 2006 (dai 2.500 euro per l'economico usato ai 4.500 per il signorile nuovo), mentre a Taunus, località nel verde e distante appena un chilometro dal mare, per casette singole a uno o due piani i prezzi sono sullo stesso livello di Marcelli. Sul fronte affitti, il canone mensile di un bilocale con quattro posti letto (60-70 mq) va dai mille euro di giugno ai 1.800 di luglio, fino ai 2.500 di agosto. Più abbordabili i periodi di inizio e fine stagione, con valori tra i 150 e i 200 euro a settimana, tanto che da un paio di anni si sta consolidando la presenza di uno zoccolo di famiglie olandesi in locazione nei periodi di bassa stagione. Chi invece cerca casa a un passo dalla «spiaggia di velluto» di Senigallia preferisce il lungomare di Levante, comodo da raggiungere e ben servito. L'offerta di seconde case, però, è piuttosto bassa vista la presenza di villette, alberghi e ristoranti. Per le palazzine in seconda fila si va dai 4mila ai 5mila euro al mq. Meno cara la zona di Ponente, dove un appartamento di 50 mq con veranda costa 130-140mila euro. Interessante anche la costa sud della regione, con le località balneari di San Benedetto del Tronto e Porto d'Ascoli. A San Benedetto, dice Rosario Brucciolo, contitolare dell'agenzia Tecnocasa Studio, i prezzi sono saliti del 20% circa in cinque anni: «Le quotazioni vanno dai 1.600-1.800 euro al mq, per le case da ristrutturare, fino ai 2.500 euro per un appartamento ristrutturato nel quartiere Marina, mentre sul lungomare ci sono appartamenti in condominio a 5mila euro al mq, ville e alberghi». Ancora più richiesta la frazione di Porto d'Ascoli, a sud di San Benedetto, dove i valori partono da 2.800-3.500 euro e arrivano a 3.800-4.500 euro.

Prezzi infuocati per le case al sole

Prezzi salati per chi ha deciso di prendere in affitto un appartamento durante le ferie estive. Se località come Porto Cervo o Favignana fanno storia a sé, con canoni mensili per un bilocale che arrivano ai 3.800 euro in agosto e in Emilia Romagna svetta Riccione con i suoi 3.000 euro, sono ormai numerose le località, sparse in tutta Italia, dove si superano i 2.000 euro mensili.

Non è un caso, quindi, che la richiesta di una casa in affitto sia sempre più “mordi e fuggi”, legata a vacanze last minute e a periodi di ferie ridotti. È quanto emerge dalle rilevazioni effettuate dall’ufficio studi di Tecnocasa che ha esaminato i prezzi per un bilocale di quattro posti letto, la categoria più gettonata.

Numeri alla mano, Porto Cervo in Sardegna e Favignana in Sicilia guidano la classifica, la prima con 3.800 in agosto (3.200 in luglio), la seconda con 3.700 euro (2.250 in luglio). Restando al Sud, a Taormina e Amalfi si spendono 3.000 euro ad agosto, una cifra che si sfiora anche in altre rinomate zone della Campania. A Ischia e Sorrento, infatti, gli affitti per il mese in corso si aggirano sui 2.500 euro, mentre a Vietri sul Mare si arriva a 2.700. Cifre analoghe anche a Numana, nelle Marche, a Vieste, sul Gargano, a Castiglione delle Pescaia, in Toscana.

Un po’ più contenuti i prezzi in Liguria, ad eccezione di Porto Venere, dove si va dai 2.600 euro di luglio ai 2.700 di agosto. Ad Alassio e Chiavari ci si ferma a 2.000, mentre in diverse altre località, da Loano a Bordighera, riesce a state sotto questa soglia, tra i 1.500 e i 1.900 euro.

In Emilia Romagna spicca Riccione, con 3.000 euro ad agosto. Altrove si scende, passando da 2.250 euro di Cesenatico ai 1.500 di Lido degli Estensi. Prezzi sostenuti anche in Calabria e Lazio: a Diamante gli affitti si aggirano sui 2.500 euro, a San Felice Circeo sui 2.600. In Abruzzo e Basilicata i canoni più bassi. A Policoro si va dai 1.000 euro di luglio ai 1.400 di agosto. A Pineto dai 1.200 ai 1.600.

06 agosto 2007

La caparra tassata come l'acconto

Contratti preliminari. Le regole sui pagamenti prima del rogito .
Le somme versate, anteriormente alla stipula di un contratto definitivo, in base a quanto pattuito in un contratto preliminare, sono da considerare come "caparra" (e quindi soggette a imposta di registro con l'aliquota dello 0,5%) solo se nel contratto preliminare vi è un'esplicita previsione circa la destinazione delle somme a rappresentare una "pena" per l'inadempimento di una delle parti contrattuali. Se invece le somme versate anteriormente al contratto definitivo – alternativamente, 1) non abbiano alcuna particolare qualificazione; 2) siano qualificate come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione parziale del prezzo dovuto; 3) siano qualificate sia come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione del prezzo sia come somme destinate a svolgere funzione di pena per l'inadempimento – i versamenti sono fiscalmente da trattare come acconti. Cioè sono da tassare con l'aliquota di registro del 3% oppure, se si tratta di un trasferimento soggetto all'Iva, sul loro valore occorre applicare appunto l'Iva. È quanto affermato dall'agenzia delle Entrate nella risoluzione 197/E del 1° agosto 2007. A differenza dell'acconto, la caparra confirmatoria (articolo 1385 del Codice civile) non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, ma assume una funzione risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale: si tratta di una liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti. Infatti: se l'inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra; se invece ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della stessa. Per costante giurisprudenza della Cassazione (ad esempio, sentenze 23 dicembre 2005, n. 28697, 18 gennaio 2007, n. 4047), il versamento di una somma di danaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia del l'esecuzione dell'obbligazione contrattuale. Di conseguenza, se è dubbia l'effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla stipula del contratto definitivo devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta, e non a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate a una «pena civile», ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cassazione, sentenza 22 agosto 1977, n. 3833). Secondo le Entrate, affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione quella, rilevante a seguito del l'esecuzione, di anticipazione del corrispettivo». Quindi, la previsione, che spesso si trova nei contratti preliminari, del versamento di una somma di denaro «a titolo di caparra confirmatoria e in conto prezzo» attribuisce alla caparra l'ulteriore funzione di valere quale anticipazione del prezzo, con la conseguenza che si deve applicare il trattamento fiscale degli acconti.

03 agosto 2007

Con Valuecasa il mutuo si ricarica

Banca Ucb, istituto specializzato nell'erogazione di finanziamenti immobiliari del Gruppo Bnp Paribas, ha lanciato una nuova famiglia di prodotti chiamata Valuecasa, dedicata a chi ha già un mutuo in corso e desidera rivedere il piano di finanziamento. Al via, tra i nuovi prodotti Valuecasa, «Mutuo & Cash fisso» e «Mutuo & Cash variabile» destinati a coloro che hanno già un mutuo in corso e intendono sostituirlo e ricaricarlo ottenendo una somma di denaro extra. Chi ha un mutuo in essere non solo potrà rinegoziarne le condizioni, ma ottenere contemporaneamente liquidità aggiuntiva a tassi di interesse inferiori a quelli applicati dal credito al consumo. Tale liquidità potrà essere utilizzata dal cliente sia per ristrutturare la casa che per altre finalità a sua scelta, poiché la somma erogata non è sottoposta a vincoli di destinazione. «Con il lancio di Valuecasa – spiega Sara Fontana, direttore marketing di Banca Ucb – arricchiamo la nostra offerta con una forma di finanziamento che risponde alle esigenze finanziarie delle famiglie. Anche alla luce delle recenti liberalizzazioni introdotte dalla legge Bersani, offriamo ai clienti la possibilità di sfruttare le potenzialità dei propri immobili, il cui valore è cresciuto nel tempo, ottenendone un sostanziale vantaggio economico». Tra gli ulteriori vantaggi per i sottoscrittori, la possibilità di estendere il mutuo a 30 anni per il fisso e 40 anni per il variabile e richiedere la copertura fino al 100% dell'immobile.

Immobili a valori «normali». I nuovi criteri delle Entrate per il rogito

Le Entrate hanno diffuso nel sito dell'Agenzia il provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007 con il quale sono state varate le disposizioni, preannunciate nei giorni scorsi, sull'individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati, alla luce della nuova disciplina che ha disancorato, in molti casi di trasferimento immobiliare, la base imponibile dalla rendita catastale, prendendo invece a riferimento il valore di mercato (si veda «Il Sole- 24 Ore» del 1? agosto).

Il decreto legge 223/2006 ha infatti dato la possibilità agli uffici delle Entrate di determinare, nell'ambito delle cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell'immobile. Le disposizioni del provvedimento rispondono quindi all'esigenza di determinare periodicamente, in modo unitario, il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell'Iva, delle imposte sui redditi e del Registro.
L'Agenzia ha sancito che i criteri per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei seguenti parametri: 1) i valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio; 2) i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre informazioni dell'ufficio.
Il valore normale dell'immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri, di regola risultante dal certificato catastale, e il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile. Le quotazioni dell'Osservatorio sono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto che ha data certa, e allo stato conservativo " normale".
I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale. Per gli immobili diversi dalle abitazioni, il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall'Osservatorio riferiti al periodo dell'atto di compravendita e allo stato conservativo "normale" per la a destinazione d'uso dell'immobile censita (negozi, uffici, capannoni, laboratori eccetera).
Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale viene determinato dall'Agenzia sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio. Inoltre, secondo il Provvedimento, occorre tenere conto anche dei seguenti criteri in possesso dell'ufficio:

1) valore del mutuo, per gli atti soggetti a Iva, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
2) prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
3) prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all'osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
4) prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
5) prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico;
6) prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
7) ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle denunce di inizio attività trasmesse dai Comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.


Il testo del provvedimento dell'Agenzia delle Entrate

Allegato al provvedimento

02 agosto 2007

Efficienza energetica, le coordinate dello sconto fiscale

Una detrazione del 55%. È questa l'agevolazione prevista per chi realizza interventi su immobili e fabbricati per ridurre il consumo energetico. Un recente circolare dell'Agenzia delle Entrate ha risolto gli ultimi dubbi.

Con la pubblicazione della circolare n. 36/E/2007, l'amministrazione finanziaria è intervenuta a chiarire i numerosi punti dubbi sull'applicazione dell'agevolazione fiscale contenuta nella legge n. 296/06, all'articolo unico, commi da 344 a 349. Si tratta, come noto, di un provvedimento teso al riassetto della politica energetico-ambientale, all'interno della quale l'attuale Esecutivo ha deciso di inserire una specifica misura di aiuto, finalizzata al contenimento dei consumi degli impianti da realizzarsi su edifici esistenti.

A tale scopo, il legislatore ha previsto la fruizione di una detrazione d'imposta, nel limite del 55% dei costi sostenuti nel 2007, in relazione alle spese sopportate per la realizzazione degli interventi espressamente contemplati dalla normativa in esame.

Si tratta di una detrazione da far valere a scomputo delle imposte sui redditi da ripartirsi in tre quote annuali di pari importo.

La procedura di fruizione è, per molti aspetti, simile a quella dettata a proposito degli incentivi previsti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, la cui disciplina è contenuta nell'art. 1 della legge 449/97 e nel relativo decreto di attuazione n. 41 del 18 febbraio 1998.

Il documento dell'Agenzia delle Entrate, quindi, va ad affiancare il decreto del 19 febbraio 2007, emanato dal Ministro dell'Economia e delle Finanze, di concerto con il Ministro dello Sviluppo economico, che si era già espresso a proposito dei contenuti tecnici dell'agevolazione, sottolineandone gli interventi agevolabili e le modalità di fruizione.

Il documento completo da Microsoft PMI

01 agosto 2007

Lombardia il più grande e più dinamico mercato immobiliare

La lombardia nel 2006 avanti e di più secondo la direzione centrale dell'osservatorio del mercato immobiliare.
Nel 2006, rispetto all’intero territorio nazionale, nella regione Lombardia era allocato il 16,3% dello stock1 ed è avvenuto il 21,1% delle transazioni di immobili residenziali (erano il 20,9% nel 2005). Si tratta pertanto del più grande e più dinamico mercato immobiliare. Nel 2006 a livello regionale il numero di transazioni normalizzato (NTN) è cresciuto del 2,6% rispetto all’anno 2005 portandosi a 178.442 transazioni; l’Indice di Mobilità Immobiliare (IMI), che misura la dinamicità del mercato, è cresciuto di 0,09 punti percentuali assestandosi a quota 3,6% rispetto ad un dato medio nazionale di 2,8%; la media delle quotazioni di riferimento2 rilevate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre 2006 è pari a €/m2 1.631 con un incremento del 3,3% rispetto alle rilevazioni del secondo semestre 2005.

La nota territoriale compelta