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18 maggio 2007

Il mercato immobiliare di prestigio: dove e come orientarsi


Secondo una recente indagine di Tecnocasa, il mercato immobiliare delle tipologie di prestigio si caratterizza per la presenza di tratti peculiari che lo distinguono, soprattutto per target di acquirenti e caratteristiche abitative richieste, dal resto del mercato immobiliare residenziale.
Ad acquistare queste abitazioni sono quasi sempre professionisti o imprenditori che li utilizzano per uso diretto. Molto spesso sono persone che hanno già vissuto in quella zona e che migliorano così la loro condizione abitativa. Non mancano casi di acquirenti che provengono da quartieri con caratteristiche simili. Tra chi vende, spesso, ci sono persone che raggiunta ormai un certa età scelgono soluzioni più piccole, magari nella stessa zona, oppure si spostano in realtà meno costose investendo su più immobili.
I tagli più richiesti sono quasi sempre superiori a 100 mq, spesso posizionati ad un piano alto, possibilmente l’ultimo con terrazzo annesso. Nella quasi totalità dei casi si tratta di appartamenti in soluzioni d’epoca oppure in strutture condominiali signorili. Apprezzata la presenza del box e dell’ascensore. Quanto allo stato dell’immobile spessi si preferiscono le soluzioni da ristrutturare che consentono una maggiore personalizzazione.

MILANO: a Milano la richiesta per gli immobili di prestigio si concentra soprattutto nelle aree intorno a Piazza Duomo e in Brera. Le metrature medie richieste superano i 90 mq.
A ridosso del Duomo gli immobili sono spesso adibiti ad uso ufficio, ma non lontano (via Lanzone, via Cappuccio, via Circo) sono disponibili palazzi d’epoca signorili costruiti tra il 1600 ed il 1800. Le soluzioni ristrutturate a nuovo costano da un minimo di 8 mila € al mq fino ad un massimo di 11 mila € al mq. Si arriva a 12.500 € al mq per le abitazioni situate nella zona del Quadrilatero.
Gli immobili che affacciano sul Duomo sono spesso di proprietà comunali o di società; occorre spostarsi su via Torino e nelle traverse limitrofe per trovare più facilmente tipologie di prestigio in offerta.
Brera è un quartiere di Milano molto richiesto da chi cerca soluzioni top. Negli ultimi tempi, gli immobili situati in corso Garibaldi, nel tratto compreso tra via Pontaccio e via Palermo, sembrano raccogliere maggiori consensi tra i potenziali acquirenti rispetto a quelli situati nel cuore storico. Chi cerca un’abitazione in zona può trovare le tipiche case della “Vecchia Milano”, molto spesso ristrutturate (hanno travi a vista, parquet) e inserite in contesti con portineria e talvolta ascensore, aggiunto in un secondo momento. E’ più difficile trovare tagli grandi, oltre i 100 mq, perché nel tempo sono stati fatti degli interventi di frazionamento. Le soluzioni ristrutturate registrano quotazioni medie che oscillano da 7500-10 mila € al mq. Punte massime di 11 mila € al mq si possono toccare, in rari casi, in via Madonnina e Fiori Chiari.
Soluzioni immobiliari d’elite si possono trovare anche in via Bianca Maria, corso Monforte, via Mascagni, via Conservatorio. Anche qui le abitazioni hanno metrature sono molto ampie, oltre i 200 mq, sono inserite in contesti d’epoca in stile liberty (alcuni di questi palazzi sono abbelliti ad affreschi e talvolta anche statue). Su via Mascagni poi sono disponibili anche appartamenti panoramici, talvolta con terrazzo, in palazzi signorili degli anni ’60-’70, con servizio di portineria durante tutto il giorno. Apprezzate la presenza del parquet e di rifiniture di pregio. Per una soluzioni ristrutturata si possono spendere intorno a 8000 € al mq, ma si registrano anche top prices di 10 mila € al mq per soluzioni con terrazzo o piano alto con vista panoramica.
Infine merita una citazione la zona di via Vivaio, via Serbelloni e via Mozart dove sono disponibili abitazioni in palazzi del XVIII e della metà del XIX secolo, caratterizzati da affreschi, giardini interni. Gli appartamenti hanno metrature che spesso superano i 150 mq, ma si possono trovare anche dei tagli più piccoli, frutto di frazionamenti, apprezzati soprattutto da professionisti o dirigenti che per motivi di lavoro devono soggiornare in città per alcuni giorni della settimana.

ROMA
A Roma le zone più apprezzate da chi desidera acquistare un immobile di prestigio sono quelle di Piazza di Spagna, via Margutta, via Frattina.
Nel cuore della capitale sono sempre molto ricercate le abitazioni posizionate ai piani alti, luminose con caratteristiche particolari quali travi in legno o affreschi.
Tra gli acquirenti si registra la presenza di professionisti che svolgono la loro attività in zona, ma anche alcuni stranieri. Non mancano coloro che acquistano abitazioni da destinare ad uso alberghiero (Bed&Breakfast) o da utilizzare come ufficio di rappresentanza.
In queste aree si possono toccare top prices che oscillano da 15 mila a 19 mila € al mq.
Chi vende a volte si sposta in altri quartieri (tra questi Gregorio VII e Monteverde) oppure opta per zone meno costose e investe su più immobili.
Un’altra area di Roma da sempre molto apprezzata da chi cerca immobili di prestigio è quella di Trastevere, in particolare piazza Trilussa, via della Scala, vicolo del Cinque.
Ad acquistare imprenditori, liberi professionisti ma anche artisti. Non mancano coloro che la utilizzano come seconda casa.
Molti immobili, costruiti tra il XVII ed il XIX secolo, sono spesso ristrutturati secondo dei vincoli ben precisi tesi a salvaguardarne le caratteristiche tipiche. Non sempre sono dotati di ascensore. Per una soluzione ristrutturata si pagano mediamente 7000-8000 € al mq, ma si possono raggiungere top prices di 10-12 mila € al mq se l’immobile gode di vista sul Tevere oppure offre una vista particolare sulla città.
Non lontano da Trastevere, nei pressi di S. Pietro, sorge un’area residenziale di condomini degli anni ’60-’70, con box, portineria e spesso terrazzi abitabili.
Particolarmente apprezzati quelli situati in zona Piccolomini che offre un affaccio sulla città e sulla Basilica di S. Pietro. La tipologia più richiesta è l’attico. Una soluzione in buone condizioni costa mediamente 8000 € al mq.
Altro quartiere interessante per questo tipo di compravendite i Parioli.
Si apprezzano in particolare le tipologie in stile liberty, soprattutto se posizionate nella zona di Monti Parioli, via delle Tre Madonne e via Dolci. Per una tipologia signorile ristrutturata si può arrivare a spendere anche 10 mila € al mq.

TORINO
A Torino la domanda di immobili di prestigio si concentra prevalentemente nelle zone centrali di via Roma e limitrofe (via Amendola e via Gobetti) e in parte del Borgo Nuovo.
Ad acquistare sono famiglie di professionisti che scelgono abitazioni di 200-300 mq dove abitare stabilmente, ma anche coppie giovani o single facoltosi che cercano metrature medie di 50-70 mq.
In assoluto le tipologie più ambite sono gli attici e i superattici; apprezzate anche le abitazioni posizionate ai piani alti, possibilmente con terrazzo.
In via Roma e nelle strade limitrofe ci sono edifici signorili degli anni ’30 (alcuni progettati dall’architetto Piacentini.. Da ricordare che spesso questi immobili sono di proprietà di Isituti di Credito, Assicurazioni o Enti Statali.
Al Borgo Nuovo ci sono per lo più immobili della seconda metà del 1800 che raggiungono cifre di 4000 € al mq, con punte di 5000 € al mq, se situati in piazza Maria Teresa e corso Cairoli.

BOLOGNA
Chi desidera acquistare immobili di prestigio a Bologna si rivolge prevalentemente nelle zone di via Farini, piazza S. Stefano, piazza Maggiore e via di Castiglione.
I tagli più richiesti oscillano da 150 a 230 mq, devono essere inseriti in contesti signorili e quasi sempre si prediligono le tipologie da ristrutturare.
Gli acquirenti, così come i venditori, sono quasi sempre persone che hanno abitato in zona e che desiderano cambiare la loro situazione abitativa. Si tratta spesso di famiglie.
In piazza S. Stefano per le soluzioni di pregio si possono raggiungere anche valori medi di 8000-9000 € al mq. Prezzi simili anche per le tipologie situate in piazza Maggiore. L’offerta su entrambe le piazze è decisamente bassa.
Tra le altre zone della città dove poter trovare soluzioni di prestigio ci sono Murri Alta (in particolare le laterali di via Murri andando verso le colline) e le laterali di via S. Mamolo.
Anche in questo caso l’acquirente tipo è il professionista con famiglia che ha sempre vissuto in zona e desidera cambiare la propria abitazione oppure che abita in centro e desidera spostarsi senza lasciare la città. L’aspetto più importante nella valutazione dell’acquisto è il contesto in cui è inserito l’immobile quindi lo stabile signorile, l’affaccio su aree verdi e la distanza da altre abitazioni. Apprezzati i piccoli condomini, con non più di dieci unità abitative. I tagli più richiesti oscillano da 150 a 220 mq preferibilmente da ristrutturare, per poterli poi personalizzare (ad esempio si effettuano lavori per ricavare doppi servizi ed una lavanderia, per avere infissi esterni con doppi vetri o la doccia sauna con vasca idromassaggio. Si possono poi trovare delle soluzioni indipendenti (ville singole, bifamiliari, trifamiliari) per le quali conta molto, come sempre, la posizione, ovvero se inserite in zone comode per accedere ai servizi e per questo sono molto apprezzate le zone pedecollinari. Tra le tipologie ambite le soluzioni in stile liberty dei primi anni del 1900 disponibili in particolare a Murri Alta e S. Mamolo.
In queste ultime due zone per una soluzione signorile in ottime condizioni si registrano valori di 5500 € al mq, con punte di 6000 € al mq in S.Mamolo. Per le ville unifamiliari è difficile spendere meno di 2,5 milioni di €.

NAPOLI
Chi desidera acquistare un immobile d’elite a Napoli si orienta verso il prestigioso quartiere di Posillipo, in via Petrarca, via Catullo e via Scipione Capece.
La richiesta si orienta verso tipologie di 200-300 mq.
Tra gli elementi fondamentali per la realizzazione della compravendita ci sono la panoramicità dell’immobile e la presenza di eventuali spazi esterni.
A Posillipo sono disponibili appartamenti inseriti in palazzi signorili in stile liberty o del XVIII secolo, con soffitti spesso affrescati e travi a vista. Le tipologie ristrutturate possono raggiungere top prices di 11-12 mila € al mq. Sono disponibili anche delle soluzioni indipendenti, con accesso al mare e posto barca privato e che si trattano a prezzi minimi di 10 mila € al mq. Le compravendite realizzate su questo tipo di immobili sono molto sporadiche.
Soluzioni signorili, costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70, sono disponibili in via Catullo, via Petrarca, via Scipione Capece: parliamo di soluzioni dalle metrature superiori a 180 mq, inserite a volte in parchi con piscine e campi da tennis, in condomini prestigiosi con non più di cinque-sei famiglie. Gli immobili situati in via Catullo in particolare offrono una vista panoramica sul Golfo di Napoli e sull’intera città e per questo possono raggiungere top prices di 10-11 mila mq.

PALERMO
Chi desidera acquistare una soluzione di prestigio a Palermo si rivolge in particolare nelle zone di Libertà e di Mondello. Libertà è un quartiere nel cuore di Palermo dove si ricercano prevalentemente appartamenti di taglio superiore a 200 mq, situati ai piani alti e possibilmente con un terrazzo adiacente e con un posto auto che consente l’accesso direttamente all’immobile.
Le richieste si concentrano sulle tipologie situate in via Libertà dove ci sono palazzi dei primi anni del 1900 le cui quotazioni possono toccare prezzi di 4000 € al mq,in particolare nell’area pedonale di via Principi Belmonte.
Un altro quartiere d’elite di Palermo è Mondello dove negli ultimi anni si è assistito ad un cambiamento del mercato da “seconda casa” a “prima casa”.
Gli acquirenti sono prevalentemente persone di Palermo città, che si spostano da viale Strasburgo e da via Libertà e dell’hinterland cittadino. La richiesta media è per soluzioni indipendenti su quattro lati, spesso su due livelli, con almeno 700 mq di giardino e più di 200 mq di abitazione.
Le tipologie più prestigiose, da cui si può godere anche della vista mare, sono situate in viale Regina Elena: si tratta di soluzioni indipendenti, in stile liberty, le cui quotazioni oscillano da 2,5 a 4 milioni di €. Non lontano sorgono i quartieri Valdesi, apprezzati in particolare perché posizionati in una zona pianeggiante e facilmente raggiungibili in macchina.

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